זהירות – זיכרון דברים

כך חוסכים מהמשכנתא החודשית
26/11/2012
מחירון שכר טרחה מינימאלי על פי לשכת עורכי הדין
04/02/2013

זיכרון דברים זהו מהלך שעולה כמעט בכל עסקה במקרקעין, חשוב לדעת ולהבין את מעמדו המשפטי לפני שנוקטים במהלך זה.

כאשר קונה ומוכר נפגשים מרצון לאחר שחיפשו בשוק זה את ההיצע המבוקש וזה את הביקוש שיקנה ממנו את הנכס אותו רוצה הוא למכור ולאחר שנענו אחד לתנאי השני ונסגרו ביניהם מרבית הפרטים, יגשו ברוב המקרים לחתום על זיכרון דברים המעלה על הכתב את הסיכומים.

בחלק מהמקרים , מבלי שהצדדים יודעים זאת, זיכרון הדברים אשר הם ניגשים לרשום מהווה מלכודת משפטית שהצדדים אולי אינם מעוניינים בה כלל.הסיבה לכך היא שזיכרון דברים הוא הסכם וחוזה לכל דבר וענין, ועל כן מחייב כמו זה.

כדי שאותו זיכרון דברים ייחשב לתקף מבחינה משפטית הוא צריך לעמוד ב"מבחן הכוונה". למה הכוונה?

שני הצדדים, החותמים על זיכרון דברים, אמורים להתנהג התנהגות נורמטיבית לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זיכרון דברים. כלומר, למשל, להימנע מלהסתיר דברים מהותיים מהצד השני, שקשורים בעסקה, ויכולים היו לשנות אותה אם הצד השני היה מודע להם.

עסקה במקרקעין הינה עסקה מורכבת הטומנת בחובה רבדים משפטיים ותכנוניים רבים ולכן נדרש לבצע ע"י מומחה בתחום כגון שמאי מקרקעין או עו"ד מספר בדיקות אשר יבהירו את מצב הנכס בטרם יגיעו הצדדים להחלטה כי הרכישה או המכירה כדאית והם אכן מעוניינים בה .

שכן הרוכש, מלבד ההחלטה שהנכס מתאים לצרכיו, עליו לדעת בין היתר כי זכויות המוכר בנכס רשומות והן נקיות מכל שיעבוד ו/או עיקול וכי בסופו של יום לאחר תשלום מלוא התמורה שסוכמה, ניתן יהיה לרשום את זכויותיו של הרוכש בדירה ללא כל סייג,כמו כן גם ירצה לדעת כי התמורה שהוא משלם על הנכס היא התמורה הראויה בשוק.

כמו כן ירצה הרוכש לדעת כי החובות (משכנתא, מס שבח, היטל השבחה, עיקול או כל נושה אחר) הקיימים על הנכס נמוכים מסך התמורה שאמור הוא לשלם ובתוך כך לעגן בהסכם המכר את "ניקיון" הנכס מחובות טרם העברת כל תשלום שהוא למוכר.

נושא זה קיים גם במקרה של רכישת דירה מקבלן, כאשר אנשי שיווק ומכירות מנסים לשכנע אתכם, באופן אגרסיבי לעתים, לחתום על מסמך הקרוי 'הצעת רכישה', שאחרת לא ניתן להתקדם לקראת חוזה. זהו, למעשה, הינו סוג של זיכרון דברים במקרקעין, אך הרבה יותר גרוע מבחינתם. מסמך 'הצעת רכישה' זה מחייב אך ורק אתכם, אך לא את הקבלן, אשר יכול שלא למכור לכם את הדירה לבסוף ולמעשה מטרתו לקשור אתכם לעסקת רכישת הדירה החדשה.לאחרונה, התערב בית הדין לחוזים אחידים בנושא הזה של נוסחי 'הצעת רכישה' של קבלנים (תיק היועמ"ש לממשלה נ' חברת שיכון ובינוי) ובפסיקה תקדימית קבע שסעיפים רבים בבחינת מקפחים, ולכן מבוטלים או שיוכנסו בהם שינויים, כדי להגן על רוכשי דירות מקבלנים.

אין באמור לעיל לומר כי לא ניתן לבצע את העסקה אלא לומר כי יש לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות על ידי עורך דין ולעגן את הפתרונות בהסכם המכר כאשר שני הצדדים מודעים לכלל ההיבטים בעסקה ואשר באופן שכזה, תהא מוצלחת ומתאימה לשני הצדדים.

 

 

ביטול זיכרון דברים

 עילות הביטול של זיכרון דברים דומות במהותן לעילות של ביטול חוזה והן קבועות בדיני חוזים ( כגון פגמים בכריתת החוזה), ישנם מקרים בהם במסגרת זיכרון דברים , קובעים הצדדים מנגנון ביטול לפיו במקרה בו לא קוים חלק מזיכרון הדברים ,או לא נחתם הסכם תוך זמן מסוים מביצוע זיכרון הדברים – יבוטל זיכרון הדברים וכל המשתמע ממנו.

יובהר כי, גם רשות המיסים רואה במועד עריכת זיכרון הדברים כמועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זיכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עסקה. כך נוצא מצב שהצדדים במודע, מקצרים את התקופה בה הם אמורים לדווח על העסקה.

אשר על כן, מומלץ לצדדים להסכים על פרטי העסקה ובכלל זה, מועד המסירה, התמורה ותנאי התשלום ולפנות לעורך דין, ועדיף כזה שעיקר עיסוקו במקרקעין, על מנת להשלים את העסקה מהר ככל שניתן.

בברכה,

עו״ד חיים מסילתי

שמאי מקרקעין

מ״מ יו״ר לשכת שמאי המקרקעין

Call Now Button //]]>