מאמר למקרקעין וערכם – תיקון מספר 3 לתמ"א 38

שדרות חוזרת לחיים
23/07/2012
מחזור משכנתאות
23/07/2012

חיים מסילתי, שמאי מקרקעין ועו"ד , מ"מ יו"ר הלשכה

מבוא:

בחודש אפריל שנת 2005 אושרה על ידי ממשלת ישראל תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים הידועה גם כתמ"א 38. התכנית נועדה להעניק פתרון הנדסי לחיזוק מבנים אשר אינם עומדים בדרישות התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה – ת"י 413. מאחר ועלות חיזוק המבנים והתאמתם לדרישות התקן גבוהה יחסית היה צורך במציאת פתרון כלכלי שייתן מענה לבעיה זו. תמ"א 38 מאפשרת קבלת היתר בניה לחיזוק מבנים ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת כאשר תהליך החיזוק עצמו תלוי באופן ישיר ביוזמה אישית של בעלי הזכויות במבנה. התמריץ הכלכלי הראשי שניתן לבעלי הזכויות במבנים למימוש התמ"א הינו בתוספת של זכויות בניה.

כאשר התכנית אושרה לראשונה לא הייתה בה כל אבחנה בין אזורים שלהם ערכי קרקע גבוהים (אזור המרכז למשל) לבין אזורים שלהם ערכי קרקע נמוכים יותר (פריפריה). לכל האזורים ניתנו אותן זכויות בניה בגין מימוש התמ"א, מבלי להתחשב בערכי הקרקע השונים. עובדה זו הובילה למצב שבו בעוד שבאזורי הביקוש הייתה היתכנות כלכלית גבוהה באופן יחסי ליישום התמ"א, וזאת מאחר שזכויות הבניה אשר ניתנו מתוקף התכנית אכן היו רווחיים מספיק על מנת לאפשר את יישומה, באזורי הפריפריה ש"נהנים" מערכי קרקע נמוכים יותר לא היה קיים אותו צידוק כלכלי למימוש התמ"א. האבסורד הוא שדווקא אותם אזורי הפריפריה שבהם לא קיים צידוק כלכלי למימוש הקרקע הם אותם האיזורים שלהם קיימת הסתברות גבוהה יותר להתרחשותן של רעידות אדמה באופן יחסי. נושא זה אף מאוזכר בדברי ההסבר של התמ"א:

" אזורי הפריפריה הם ברובם אזורים שבהם קיימת הסתברות גדולה יחסית להתרחשות רעידות אדמה. באזורים אלה מתגוררת, בדרך כלל, אוכלוסייה דלת אמצעים, אשר לא תוכל לממן את החיזוק בכוחות עצמה. אמצעי העידוד לחיזוק מבנים, המוצעים בתמ"א, הכוללים תוספת זכויות בנייה, אין בהם כדי לממן במלואו את החיזוק הנדרש, בשל הביקוש הנמוך ליחידות דיור וערכי הקרקע הנמוכים[1] "

בחודש מרץ שנת 2011 פרסם מבקר המדינה דו"ח על עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב". בדו"ח זה מציין המבקר כי אין באמצעי העידוד הכלכליים והמנהליים שניתנו בתמ"א 38 משום תמריץ לחיזוקם של מבני מגורים באזורי הפריפריה. ראוי לציין כי גם באזורי הביקוש יישום התכנית הינו סבוך ובעייתי עקב בעיות שונות ומשונות (סכסוכי שכנים, בירוקרטיה מסורבלת וכו'), אך באזורי הפריפריה הבעיה ביישום התכנית מחריפה אף יותר.

במרוצת הזמן אושרו שני תיקונים לתמ"א 38 אשר מקנים זכויות בניה נוספות ו/או אפשרויות שונות ליישום התמ"א. התיקון הראשון בין היתר מאפשר לנצל את השטח של קומת העמודים שנסגרה לשימושים שונים, ובין היתר לצורך הרחבת יחידות הדיור של הקומה הראשונה. התיקון השני שהינו מהפכני יותר, מאפשר למעשה להרוס את המבנה הישן ולהקים תחתיו מבנה חדש ובמסגרתו ליהנות מזכויות הבניה הנוספות המוקנות מכוח תמ"א 38. התיקון מהווה הלכה למעשה אופציה חלופית לפרויקט "פינוי – בינוי".

תיקון 3 לתמ"א 38 – הפתרון לבעיה בפריפריה?

ממשלת ישראל זיהתה את הבעיה ביישום תמ"א 38 בארץ בכלל ובאזורי הפריפריה בפרט. מבנים רבים נותרו לא מחוזקים ולא עומדים בת"י 413, וזאת למרות הוודאות המוחלטת כי רעידת אדמה חזקה עתידית היא רק עניין של זמן.

תיקון מספר 3 לתמ"א 38, אשר הועבר להשגות הציבור והערות של הוועדות המחוזיות בחודש יוני 2011, נועד לנסות ולטפל בבעיה זו.

המטרה הראשונה של התיקון הינה:

" קביעת הוראות בעניין תוספת זכויות בניה למבנים המיועדים למגורים שניתן להתיר כתמריץ לחיזוק, באופן שונה באזורים שונים של הארץ "

 

התכנית נוקטת במספר כלים לצורך הרחבת היישום של התכנית, ובהם:

  1. סגירה או מילוי של קומת עמודים מפולשת או חלקית. הסגירה תכלול מרחב מוגן. ניתן להשתמש בשטח הנוצר לצורך יצירת יחידת דיור נוספת.
  2. הקמת עד שתי קומות נוספות למבנה. סעיף זה הינו הסעיף הראשון בתמ"א 38 אשר עושה אבחנה הלכה למעשה בין ישובים הנמצאים באזורי ביקוש לבין שאר הישובים בהארץ. על פי הוראות הסעיף ניתן להוסיף עד שתי קומות לכל הישובים אשר אינם נמצאים בנספח מס' 2 לתיקון. לגבי אותם הישובים שכן מופיעים ברשימה שבנספח – ניתן להוסיף קומה אחת בלבד מתוקף התמ"א. התכנית מציינת עוד כי שטח הקומות החדשות יהיה תואם לשטח הקומות שנמצאות מתחת לאחר הגדלת שטח הקומות המקוריות לצורך הרחבת יחידות הדיור המקוריות. הקומות החדשות יכולות להיות לצורך הרחבת יחידות דיור קיימות או יצירת יחידות דיור חדשות.
  3. הקמת קומה חלקית נוספת על הגג. שטח הקומה יהיה עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. גם כאן הבסיס לחישוב שטח הקומה החלקית הינו שטח הקומה שמתחתיה לאחר ההרחבה. שטח זה יועד אך ורק לצורך הרחבת יחידות דיור ולא לצורך הקמת יחידות דיור חדשות. באם קיימת תכנית מתאר מקומית / מפורטת המאפשרת את הבניה על הגג, זכויות הבניה יהיו על פי הוראות התכנית המקומית / המפורטת אך יראו את הבניה כאילו היא נעשתה מכוח התמ"א.
  4. הרחבת יחידות דיור קיימות. ההרחבה תבוצע במסגרת קווי הבניין הקיימים. באם קווי הבניין אינם מאפשרים את ההרחבה, תותר חריגה של עד 2 מ' קו בנין חזיתי ועד 3 מ' קווי בניין צידיים ואחורי. לכל יח"ד תותר תוספת של עד 25 מ"ר לצורך הרחבת יחידת הדיור.

להלן רשימת הישובים המופיעים בנספח מס' 2 לתיקון, ואשר לגביהם לא תאושר בניית 2 קומות אלא רק קומה אחת:

אבן יהודה, גבעתיים, גבעת שמואל, גדרות, גן רווה, גני תקווה, דרום השרון, הוד השרון, הרצלייה, חוף השרון, כוכב יאיר, כפר שמריהו, מודיעין – מכבים רעות, סביון, קריית אונו, רמת גן, רמת השרון, רעננה, שוהם, תל אביב – יפו ותל מונד.

אין ספק איפוא כי התיקון לתמ"א אכן מעלה את הכדאיות הכלכלית ליישומה של התכנית בישובי הפריפריה ומהווה פתרון בכיוון הנכון להתמודדות עם הבעיה, אך ספק מהווה את התשובה אשר תעניק מענה אפקטיבי יעיל ומספק לפתרון בעיית חיזוק המבנים בישובים בארץ שלהם קיים ביקוש נמוך יחסית. כפי הנראה יידרשו תיקונים נוספים בעתיד עד אשר יישום הפרויקט יניב את התוצאות הראויות. כולנו תקווה שרעידת האדמה שבוא תבוא לא תתפוס אותנו לא מוכנים.



[1] ‏תמ"א 38, דברי הסבר, סעיף קטן 1א(1).

Call Now Button //]]>