תכנון מס במקרקעין

כיצד מהלך של מינהל מקרקעי ישראל עלול להשפיע על מחירי הדירות?
04/02/2013
מדריך להשקעה בנדל"ן
04/02/2013

פטורים בגין מיסוי מקרקעין אשר ניתנו בחוק מיסוי מקרקעין נקבעים על פי מספר עילות פטור.

כיום מתאפשרת למוכר דירה לא רק הזכות לקבל פטור (על פי בקשה- פטור לא ניתן באופן אוטומטי)אלא גם לבחור את העילה לפיה הוא מבקש את הפטור.

כמו כן מאפשר המחוקק למוכר דירה שלא להשתמש בפטור כלל לשם שמירת השימוש בפטור למכירה מאוחרת יותר.

תכנון מס נכון לוקח בחשבון לא רק את השגת הפטור אלא את בחירת הפטור על פי העילה הנכונה שתתן את הניצול האופטימאלי של מערכת הפטורים העומדת לרשות מוכר הדירה, כיוון שלעיתים ניתן להשיג פטור ממס במספר דרכים אך הדרך הנכונה תיבחר בפטור שאינו מונע שימוש בפטור אחר במכירה עתידית.

על כן על המוכר לקחת בחשבון את מערכת הפטורים כולה ולנצל באופן יעיל את הפטור במכירה הספציפית.

לכל פטור קיימים תנאי פטור ובמידה ונבחר בפטור ספציפי יש לעמוד בתנאי הפטור הקבועים בסעיף.

בכל מקרה נטל ההוכחה שתנאי הפטור מתקיימים הינו על מוכר הדירה והוכחת התנאים צריכה שתהיה ביום המכירה של דירת המגורים.

 הפטורים הקיימים למכירת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין:

1.         מכירת דירה שנתקבלה בהורשה – סעיף 49ב(5).

במקרה כזה כאשר מכירה נכפית על מוכר בחר המחוקק לתת פטור.

2.         נישום המוכר שתי דירות מגורים קטנות לשם קניית דירה גדולה אחת.

3.         פטור על תשלומי איזון.

במקרה זה הפטור בא להקל על דייר בבניין משותף לרכוש חלקים מהרכוש המשותף מאת הדיירים האחרים כדי להרחיב את דירתו.

  1. פטור דירה מזכה הניתן כל 4 שנים.

במקרה כזה ניתן פטור כל 4 שנים לדירת מגורים אשר ברגע שנמכרה היתה בנויה וראויה למגורים, משומשת למגורים, בבעלות יחיד ולא חברה, ב4 שנים האחרונות שימושה היה למגורים.

  1. הוראת שעה בה מותר פטור על עוד 2 דירות מגורים ללא כל תנאי עד ל 5/5/2013, וזאת                    לצורך הגדלת ההיצעים בשוק הנדל"ן.
  2. פטור הניתן בעת העברת דירה כמתנה לקרוב משפחה.
  3. פטור לדירה יחידה- ניתן למוכר אשר ברשותו דירה אחת ולא השתמש בפטור אחר במשך 18 חודשים לפני בקשת פטור זה ולא היו ברשותו יותר מדירה אחת במשך 4 שנים לפני בקשת פטור זה.

ניצול נכון של מערכת הפטורים יעשה ע"י ניצול עילת פטור אשר לא מונעת ניצול עילה אחרת, לדוגמה ניצול פטור בעילת דירה יחידה ולאחר מכן ניצול הפטור כל 4 שנים ,בלי קשר לשניים שצוינו קודם ניתן יהיה לקבל עוד 2 פטורים בגין הוראת שעה עד לתאריך 5/5/2013.

תכנון המס במכירת דירת מגורים שאינה יחידה

הפטור במכירת דירת מגורים יחידה הינו הפטור בעל התנאים הטובים ביותר שכן ניתן לקבלו כל 18 חודשים. על כן יהיה זה תכנון מס נכון אם ימנע הנישום מרכישת דירת מגורים שניה.

חשוב לזכור כי לא די בכך שמוכר הדירה מחזיק בעצמו דירת מגורים יחידה אלא יש להסתכל על כלל הדירות הקיימות בתא המשפחתי.

גם אחזקה של דירה מגורים שניה ולו לזמן קצר במשך 4 השנים שקדמו למכירה הנוכחית תשלול ממנו את המעמד של בעל דירת מגורים יחידה.

טוב יעשה הנישום אם טרם רכישת דירת המגורים השניה ימכור את דירת המגורים הראשונה ואו אם יעכב את השלמת בנייתה של דירתו השניה וכך עדיין יענה על ההגדרה "בעלים של דירת מגורים יחידה" ולא יאלץ להמתין 4 שנים בכדי לקבל את הפטור ממס שבח בעת המכירה.

בכל מקרה על- מנת לקבל את פטור ממס שבח בשל אחת העילות שצוינו לעיל יש למלא את בקשה לפטור במסגרת טופס הדיווח בעת הגשת ההצהרה על מכירת הדירה לאגף מיסוי מקרקעין.

אי עמידה בתנאי פרוצדוראלי זה עלולה, כשלעצמה, לשלול את הזכאות לפטור.

Call Now Button //]]>